Praha chce po developerech příspěvky na rozvoj města. Byty díky tomu zlevní

Developeři, kteří chtějí stavět v Praze velké čtvrti, budou muset část svých zisků odvést městu. Hlavní město je po dvou letech příprav a jednání konečně blízko schválení takzvané metodiky spoluúčasti investorů neboli jednotných pravidel, podle nichž se budou developeři podílet na stavbě škol, školek, parků nebo městských bytů. Spolu s přípravou nového stavebního zákona jde o jednu z nejvýznamnějších změn pro realitní byznys za poslední roky. Minulý týden metodiku odsouhlasili radní z magistrátní koalice Pirátů, Prahy sobě a Spojených sil (TOP 09 a STAN). Ve čtvrtek o ní budou jednat zastupitelé.

Příspěvek cílí hlavně na velké projekty jako například přestavbu Nákladového nádraží Žižkov nebo rozvoj Smíchova. Developeři jej budou poskytovat buď v penězích, pozemcích nebo výstavbou škol, školek a parků či městských bytů. Za část projektu, pro niž je třeba změna územního plánu, by měl investor odvádět 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Do té se počítá i plocha, na které stojí zdi. Za části projektu, kde územní plán už nyní výstavbu umožňuje, by město požadovalo 700 korun za metr čtvereční.

Podle prvního náměstka pražského primátora Petra Hlaváčka (TOP 09) mají příspěvky pomoci ulevit současné bytové krizi, která činí bydlení hůře dostupným i pro průměrně vydělávající Pražany. Developerské příspěvky jsou další z řady nástrojů, kterými chce vedení města zrychlit schvalování změn územního plánu. Ty jsou nutné prakticky u každého většího projektu, brzdí je ale složitá jednání mezi městem, městskými částmi a developery. Samosprávy se obávají divoké výstavby, která do jejího okolí přivede lidi bez toho, aby jim zajistila základní služby.

Po zavedení nových pravidel mají stavitelé na změny územních plánů podle Hlaváčka čekat zhruba dva roky, před čtyřmi lety to bylo sedm až osm let. Praha by zase získala peníze na výstavbu potřebné infrastruktury, které by mohla využít v době, kdy si kvůli nákladným stavbám městského okruhu nebo nové linky metra nebude moci vzít úvěr.

HN: Příspěvky ale zvýší náklady na výstavbu, což developeři promítnou do cen bytů. Vy tvrdíte, že dopad budou zhruba tři procenta, developeři mluví o větším zdražení. Není ale i zdražení o jednotky procent při současných cenách bytů naopak prohloubením jejich nedostupnosti?

Je to do tří procent. Naše analýzy ale ukazují, že v dlouhodobém horizontu dojde naopak ke zlevnění. Musíme uvažovat, že jsme v konkurenčním prostředí, takže část nákladů ponese developer, kterému to ukrojí ze zisků. A část se ušetří vlivem času. Neřešené potřeby čtvrtí totiž v minulosti výrazně zatížily okolí a poměrně oprávněně vedly k atmosféře, kdy lidé nechtějí, aby se stavělo poblíž jejich bydliště. To doprovázely obstrukce a politický tlak na odmítnutí výstavby. Pouze pokud tyto potřeby vyřešíme, můžeme se za výstavbu odpovědně postavit. Musíme si uvědomit, že když nedojde k dohodě a změna územního plánu neprojde, tak byty nebudou vůbec. Když spoluúčast nebude, samosprávy projekty neodsouhlasí. Neexistuje v Praze významnější development, pro který by nebylo třeba měnit územní plán. A zkrácením této změny, která předchází žádosti o stavební povolení, výstavba reálně zlevňuje.

HN: Pak se tedy nabízí opačná otázka. Neměli byste chtít po developerech ještě větší příspěvky?

Tohle je začátek. Je to dohoda. Za toto nastavení nás kritizují hlavně Zelení, kteří ale pro podobnou dohodu s investory během své účasti v koalici za čtyři roky nic neudělali. My nemůžeme vystřelit nesmyslné číslo, které nikdo nebude chtít platit. My vytváříme standard. A nastavili jsme ho jako nejvyšší možný, který kdo kdy v Praze zavedl. Nikdo neměl dosud na městských částech schváleno více než 1500 korun za metr. Například na Žižkově jsme se ale nyní dohodli s developery na částkách o něco vyšších, skoro o 10 procent, aby se vše potřebné zaplatilo a aby byly městu předány všechny potřebné pozemky. Zároveň máme nastavenou doložku, která částky každoročně zvyšuje o inflaci.

HN: Když se ale podíváte do zahraničí, tak tam jsou k developerům přísnější. Například v Nizozemsku musí z projektů vyčleňovat desítky procent bytů, v některých případech i více než polovinu na sociální a dostupné bydlení.

Je ale třeba uvést, že to neznamená předání bytů městu. Nechává si je developer a celé to funguje jako regulované nájemné. To umožňuje tamní kultura bydlení, kdy je více rozšířený život v nájmu než u nás. My tam ale tuto možnost také máme. Říkáme tomu podporované bydlení. Kdyby městská část měla například brownfield a v okolí nebylo třeba řešit školky a školy, může klidně celý příspěvek využít na podporované bydlení. A tímto způsobem se také můžeme dostat přes 50 procent, jak zmiňujete.

HN: Co bude podporované bydlení? Pro koho bude a o kolik budou tyto byty levnější než na běžném trhu?

Jako město, případně městská část se dohodneme s developerem, kolik bytů vyčlení na podporované bydlení. Metodika obsahuje doporučení domluvit se na nájemném v místě a čase obvyklém. Výsledné nájemné pak bude o 25 procent nižší než tato smluvená suma. Rozdíl mezi těmito částkami představuje onen příspěvek developera. Investor následně poskytne byt do správy například Městské nájemní agentuře, která do něj bude umísťovat nájemníky. Půjde třeba o učitele, policisty a podobné profese, které město potřebuje. Smluvně to bude takto fungovat 15 let. Pak budeme mít na tyto byty předkupní právo.

HN: Proč chcete, aby investoři případné finanční příspěvky platili už po odsouhlasení změny územního plánu a nepřistoupili jste na návrh splatnosti až po obdržení stavebního povolení?

Ale přistoupili. Je možné splatnost rozložit. Část zaplatit k územnímu rozhodnutí, část po zisku stavebního povolení. Takto to bude fungovat třeba na zmíněném Nákladovém nádraží Žižkov. Tam, kde je nutné změnit územní plán, se zvyšuje hodnota území, tedy i majetek investora. Zvyšuje se politickým rozhodnutím, investor na něj nemá nárok. Pravděpodobnost změny investora se po převodu na stavební pozemek zvyšuje. A zároveň peníze na přípravu infrastruktury potřebujeme dříve než po zisku stavebního povolení. Proto došlo ke kompromisu a plnění je nyní nastaveno tak, aby město získalo prostředky v okamžiku, kdy je potřebuje. Představa, že bychom vše vybírali až po zisku stavebního povolení, není reálná. Zajděte k developerovi a řekněte, že byt zaplatíte, až budete mít dítě. Asi zavolají doktora Chocholouška nebo vedoucího.

HN: V usnesení radních je podpora změny rozpočtového určení daní, kterou například developer Central Group prezentoval jako alternativu vaší metodice. Z bytů odváděla DPH 10 procent místo nynějších 15 a oněch pět procent by šlo přímo samosprávám. Pokud by toto prošlo, bude to znamenat konec metodiky?

Metodiku bychom aktualizovali. Ale konzultoval jsem to s ekonomy Miroslavem Singerem, Zdeňkem Tůmou a Mojmírem Hamplem. Ti mi řekli, že takovou změnu žádný ministr financí nikdy neudělá. Politici mají pocit, že kdyby se změnilo rozpočtové určení daní, nebudou peníze na rozvoj Ostravska nebo Karlovarska. My je s náměstkem pro finance Pavlem Vyhnánkem (Praha sobě) chceme přesvědčit, že onen finanční koláč, který pak krájíme mezi jednotlivé regiony, bude i díky naší metodice, a tedy díky rychlejšímu a výkonnějšímu rozvoji Prahy, větší. Tudíž že mimopražské regiony o nic nepřijdou.